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* 판결의 요점 : 다가구주택 임차인이 전세권설정등기를 했어도 다른 임차인보다 전입신고와 확정일자가 늦었다면 다가구주택이 경매된 경우 선순위로 배당을 받지 못한다.
대법원 2015. 6. 22. 선고 2014다10007 판결
1. 사안
(1) 甲은 2008년 9월 경기도 평택시 팽성읍에 소재한 다가구주택에 전세 보증금 6000만원을 주고 입주하면서 집주인 A와 전세권설정계약을 체결했다.
(2) 다음 해에는 乙이 같은 건물 다른 층에 보증금 5500만원을 내고 입주하면서, 곧바로 전입신고를 한 뒤 확정일자도 받았다.
(3) 甲은 乙이 입주한 뒤에서야 뒤늦게 전입신고와 확정일자를 받았다.
(30 2012년 이 다가구주택이 경매에 넘어갔고, 甲이 전세권설정자로서 건물과 토지 매각대금을 먼저 배당받자 乙이 배당이의 소송을 냈다.
2. 대법원 판결
(1) 아파트나 다세대주택 같은 집합건물은 전세권 효력이 건물과 대지에까지 미친다. 한편, 건축법 시행령은 다가구주택을 집합건물이 아니고 한사람만 소유하는 일반건축물로 취급하기 때문에 가구별로 구분소유가 불가능하고, 임차인이 전세권을 설정해 두더라도 대지에까지 효력이 미치지 않는다.
(2) 주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 1항에 의하면 임차주택에 대하여 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해서 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 생기지만, 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못한다.
(3) 주택임차인이 자신의 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거와 성립요건을 달리하는 별개의 것이다.
(4) 따라서, 대지와 건물을 일괄경매하더라도 대지에 관한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각각 배당을 받아야 한다.
(5) 건물의 매각대금에 관한 배당순위는 전세권설정 등기를 먼저 甲 선순위지만, 대지의 매각대금에 대해서는 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 乙이 선순위이다. 따라서 甲에게 배당된 금액 중 초과 금액을 乙에게 배당해야 한다.
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대법원 2013.1.17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 【추심금】 판례공보 제412호
[사안]
1. A는 2002. 4. 7. B로부터 안산시 소재 다가구 주택인 X주택의 일부를 임대차보증금 3,000만원에 임차하여 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주했다.
2. C는 2002. 11. 11. B로부터, D는 2003. 11. 3. 다시 B로부터 X주택의 소유권을 순차로 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 순차로 승계했다.
3. 甲(신용보증기금)은 A에 대한 9천만원의 사전구상금채권을 피보전권리로 하여 2005. 5. 31. A의 D에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받아 2005. 6. 20. D에게 결정문이 송달되었다.
4. 乙은 2007. 8. 2. D로부터 X주택의 소유권을 이전받은 후 2007. 10. 10. A에게 임대차보증금 3,000만원을 반환했다.
5. 그 후 甲은 A에 대한 구상금청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여 2009. 11. 26. 채무자를 A, 제3채무자를 乙로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령이 2009. 11. 30. 乙에게 송달되었다.
6. 甲은 乙을 상대로 1,900만원의 추심금청구의 소를 제기하였다.
7. 원심은 위 채권가압류결정은 채권자인 甲과 채무자인 A, 제3채무자인 D사이에서만 효력이 있을 뿐, D로부터 X주택을 양수한 乙에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다고 하여 甲의 청구를 기각하였다. 원심판결은 정당한가?
Ⅰ. 임대주택양도와 임대차관계
주택임대차보호법 제3조 제3항(주택양도시 임대인승계규정)은 법률상 당연승계 규정이므로 주택양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다.
이에 따라 주택양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면한다(86다카1114). 이는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문이다.
Ⅱ. 임대차보증금반환채권의 지급금지명령과 임대주택의 양도의 관계
임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다.
임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다.
따라서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다.
Ⅲ. 결론
甲의 채권가압류의 효력은 X주택의 양수인으로서 임대인의 지위 일체를 승계한 乙에게 미친다.
따라서 원심판결은 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 임대주택이 양도된 경우의 채권가압류의 효력을 잘못 해석하였으므로 정당하지 않다.
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