상가임차인의 권리금 회수권과 계약갱신권의 관계

대법원 2019. 5. 16, 선고 2017다225312 판결

[사안]

(1) A는 2010년부터 B의 상가를 빌려 음식점을 운영해왔는데, 임대차기간 만료일 전인 2015년 7월 C와 식당의 시설과 거래처 등 모든 재산적 가치를 권리금 1억4500만원에 양도하는 계약을 맺었다. 
(2) 이후 A는 B에게 권리금 계약 사실을 알리고, 이 상가에 대한 임대차 계약을 C와 체결해 달라고 요청했다. 
(3) 그러나 B는 노후화된 상가건물을 재건축할 계획이 있다며 거절했다. 
(4) 이에 A는 B를 상대로 "권리금 회수기회를 침해당했다"며 소를 제기했다.


[쟁점] 

상가임대차 계약기간이 만료되어 임차인에게 계약갱신요구권이 없다면, 임차인에게 권리금회수기회가 박탈되는가? 즉 상가임차인의 계약갱신요구권이 없는 경우가 상가임대차보호법 제10조의4 단서의 '임대인이 계약갱신을 거절할 사유'에 해당하는가?

[법조항]

옛 상가임대차보호법 제10조의4 : '임대인은 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다. 다만 임대인이 계약갱신을 거절할 사유가 있다면 그러하지 아니하다.

[원심] A 패소

임대차 기간 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 없는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없다.

[상고심] 파기환송

(1) 옛 상가임대차법 제10조의4는 '임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료'를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과했는지 여부와 무관하게 법이 정한 요건을 충족하면 임대인은 임차인에 대해 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다.
(2) 동법 제10조의3 내지 10조의7 등 권리금 관련 조항이 신설된 것은 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도, 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 신설 조항 입법 과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 했다고 볼 만한 사정이 없다.
(3) 임대차 기간인 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객과 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다.
(4) 따라서, 상가임대차 계약 기간이 만료되어 임차인에게 추가 계약갱신 요구권이 없더라도, 임차인의 권리금회수 기회는 보호되어야 한다.

 

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