임대차보증금반환채권가압류와 임대주택양도

대법원 2013.1.17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 【추심금】 판례공보 제412호

 

 

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[사안]

 

1. A는 2002. 4. 7. B로부터 안산시 소재 다가구 주택인 X주택의 일부를 임대차보증금 3,000만원에 임차하여 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주했다.
2. C는 2002. 11. 11. B로부터, D는 2003. 11. 3. 다시 B로부터 X주택의 소유권을 순차로 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 순차로 승계했다.
3. 甲(신용보증기금)은 A에 대한 9천만원의 사전구상금채권을 피보전권리로 하여 2005. 5. 31. A의 D에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받아 2005. 6. 20. D에게 결정문이 송달되었다.
4. 乙은 2007. 8. 2. D로부터 X주택의 소유권을 이전받은 후 2007. 10. 10. A에게 임대차보증금 3,000만원을 반환했다.
5. 그 후 甲은 A에 대한 구상금청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여 2009. 11. 26. 채무자를 A, 제3채무자를 乙로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령이 2009. 11. 30. 乙에게 송달되었다.
6. 甲은 乙을 상대로 1,900만원의 추심금청구의 소를 제기하였다.
7. 원심은 위 채권가압류결정은 채권자인 甲과 채무자인 A, 제3채무자인 D사이에서만 효력이 있을 뿐, D로부터 X주택을 양수한 乙에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다고 하여 甲의 청구를 기각하였다. 원심판결은 정당한가?

 

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Ⅰ. 임대주택양도와 임대차관계

 

주택임대차보호법 제3조 제3항(주택양도시 임대인승계규정)은 법률상 당연승계 규정이므로 주택양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다.
이에 따라 주택양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면한다(86다카1114). 이는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문이다.

 

Ⅱ. 임대차보증금반환채권의 지급금지명령과 임대주택의 양도의 관계

 

임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다.
임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다.
따라서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다.

 

Ⅲ. 결론

 

甲의 채권가압류의 효력은 X주택의 양수인으로서 임대인의 지위 일체를 승계한 乙에게 미친다.
따라서 원심판결은 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 임대주택이 양도된 경우의 채권가압류의 효력을 잘못 해석하였으므로 정당하지 않다.