부동산의 자주점유와 추정 및 번복

1. 민법 제197조 제1항에 의하면 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다. 따라서, 점유자가 취득시효를 주장하는 경우, 스스로 소유의 의사를 입증할 책임은 없고, 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 점유자의 취득시효의 성립을 부정하는 자가 입증책임이 있다.

The possessor of property is presumed to be in possession with the intention to hold such property as owner pursuant to Paragraph 1 of Article 197 of the Civil Code. Thus, a possessor who claims an acquisitive prescription does not bear the burden to prove the intention to hold as owner, instead, a person who negates the consummation of acquisitive prescription claiming the possession of such possessor as the possession without intention to own bears the burden of proof thereon.

2. 부동산 점유취득시효의 경우, 점유자의 점유가 자주점유인지 타주점유인지 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정된다.

In case of the acquisitive prescription of real property, whether a possession is with or without the intention to hold such real property as the owner shall not be determined by the possessor's internal or subjective state of mind but shall rather be determined externally and objectively by the nature of the source of right of acquisition of the possession or other circumstances related to the possession.

3. 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등 외형적·객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우 그 추정은 깨진다.

Thus, the presumption of possession with the intention to own shall be reversed when it is proven that the possessor commenced the possession based on the source of right appearing to be accompanied with no intention of ownership in light of its nature or when it is proved that the possessor does not have the intention to possess by excluding another person's ownership based on the external and objective circumstances, including the circumstances where the possessor does not have the intention to exercise an exclusive control by excluding another person's ownership as if the subject were his or her property, i.e., the possessor takes the attitude different from one which would have been taken by the true owner or the possessor does not take an action which would have been taken by the true owner. 

4. 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우에도 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 하므로 자주점유 추정은 깨진다.

When it is proved that the possessor occupied certain real property owned by another person, without permission, knowing that there existed no juristic act or other legal requirements for the acquisition of ownership at the time of the commencement of the possession, it shall be deemed that the possessor did not have the intention to possess excluding the ownership of others and, thus, the presumption of possession with an intention to own shall be reversed. 

<Question>

Q1. 토지 매수인이 매매계약에 의하여 목적 토지의 점유를 취득한 경우, 그 계약이 타인의 토지의 매매에 해당하여 곧바로 소유권을 취득할 수 없다면 자주점유의 추정이 번복되는가?

In the event that a purchaser of land possessed the land in accordance with a land sale and purchase contract, if the contract was the sale of land owned by other and the purchaser could not forthwith acquire the ownership, should be reversed the presumption of possession with an intention to own?

A1. ⓐ 민법은 법률행위로 인한 부동산 물권의 득실변경에 관하여 등기라는 공시방법을 갖추어야만 비로소 그 효력이 생긴다는 형식주의를 채택하고 있음에도 등기에 공신력이 인정되지 않는다.

The public confidence is not fully recognized in the registration, despite the formalism adopted by the Civil Code that the acquisition of, the loss of, or any alterations in, a legal right over the real property takes effect upon its registration as a method of public notice.

ⓑ 현행 민법의 시행 이후에도 법생활의 실태에 있어서는 상당기간 동안 의사주의를 채택한 구 민법에 따른 부동산 거래의 관행이 잔존하고 있었다.

And the practices in the real estate transactions which followed the doctrine of intent adopted under the former Civil Code have persisted for a considerable period of time subsequent to the implementation of the current Civil Code.

ⓒ 토지의 매수인이 매매계약에 의하여 목적 토지의 점유를 취득한 경우, 설사 그것이 타인의 토지의 매매에 해당하여 그에 의하여 곧바로 소유권을 취득할 수 없다고 하더라도 그것만으로 매수인이 점유권원의 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었다고 단정할 수 없다.

In case where a purchaser of land possessed the land in accordance with a land sale and purchase contract, it cannot be forthwith concluded that it is proved that the purchaser commenced the possession based on the source of right, not associated with intention of securing ownership merely because the contract was for the sale of land owned by other and the purchaser could not forthwith acquire the ownership.

ⓓ 또한 매도인에게 처분권한이 없다는 것을 잘 알면서 이를 매수하였다는 등의 다른 특별한 사정이 입증되지 않는 한, 그 사실만으로 바로 그 매수인의 점유가 소유의 의사가 있는 점유라는 추정이 깨어지는 것이라 할 수 없다. 

On the contrary, unless it is proved that there existed special circumstances such as the one where the purchaser purchased the land knowing that the seller did not have the authority to sell, the above fact does not result in the reversal of the presumption that the purchaser's possession was made with the intention to hold the property as owner. 

Q2. 등기를 수반하지 않은 점유임이 밝혀지면, 타주점유인가?

If the registration was not recorded, is deemed the possession as the possession without an intention to own?

A2. ⓐ 민법 제197조 제1항이 규정하고 있는 점유자에게 추정되는 소유의 의사는 사실상 소유할 의사가 있는 것으로 충분하며, 반드시 등기를 수반하여야 하는 것은 아니다. 

The intention to hold real property as an actual owner without an accompanying registration thereof may be sufficient to establish the intention to hold the property as owner as presumed under Paragraph 1 of Article 197 of the Civil Code.

ⓑ 따라서, 등기를 수반하지 아니한 점유임이 밝혀졌다는 사실만으로 점유권원의 성질상 소유의 의사가 결여된 타주점유가 되는 것은 아니다.

ⓑ Thus, the proof of the fact that the purchaser of real property possessed the real property without registration does not warrant the conclusion that the possession was without an intention to hold the property as owner in its nature.