<판례정리 : 2017다212194> 주택임차인의 우선변제권과 보증권 완납 여부

* 판결의 요점 : 주택임대차보호법상 보장받는 임차인의 우선변제권은 '주택인도와 주민등록(전입신고) + 확정일자'만 받으면 온전히 인정된다. 보증금 완납 여부는 고려 사항이 아니다.

대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결

1. 사안의 정리

(1) 甲은 2012년 7월 16일 A와 광주광역시 광산구에 있는 3층짜리 다가구주택의 101호를 보증금 6500만원에 2년을 기한으로 하는 임대차계약을 체결했다. 당시 101호는 공실 상태였는데, 甲은 계약 당일 보증금 가운데 500만원을 지급하고 지씨의 양해를 얻어 현관 자동문 비밀번호를 제공받아 이튿날 이삿짐 일부를 옮겼다. 전입신고와 확정일자는 계약 당일 동사무소에서 곧바로 받았다. 

(2) 甲은 이삿짐을 옮겨놓은 17일부터 평일에는 이곳에서 출퇴근했다. 甲의 부인인 乙은 종 거주지에서 계속 살다가 한달여 뒤 나머지 보증금 6000만원을 A에게 지급한 뒤 남은 이삿짐을 들고 101호로 건너와 거주하기 시작했다. 

(3) 한편 집주인 A는 이 집 303호를 B에게 6500만원에 전세를 주고 2012년 8월 2일 전세권설정등기도 해줬다. 

(4) 이후 주택이 C에게 팔렸는데, C의 채권자 D가 이 주택에 대한 강제경매를 신청했다.

(5) 2015년 7월 열린 배당기일에서 경매법원은 전세권자 B를 甲보다 선순위권자로 판단해 B에게 6029만원을 배당하였고, 甲은 배당금을 전혀 받지 못한 상황이 벌어졌다.

(6) 甲은 "우리가 전세권자 B보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우선변제를 받을 권리가 있다"며 배당이의소송을 냈다. 

(7) B는 "임차인의 우선변제권은 임대료 지급이 전제돼야 인정되는 것이므로 잔금 지급일이 甲보다 빠른 만큼 내 전세권설정등기가 앞선다"고 주장했다.

2. 1심 판결 : 甲 승소

임차인의 우선변제권 기준시점은 주택인도와 확정일자를 받은 날이다. 

3. 2심 : B 승소

(1) 평일에 잠만 잔 것은 일반적인 거주형태라고 보기 어려워 실제 주택을 인도받은 것으로 볼 수 없다.

(2) 보증금을 500만원만 지급한 김씨 부부가 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 최씨보다 더 보호받아야 할 위치였다고 보기 어렵다.

4. 대법원 : 2심 파기.

(1) 주택임대차보호법 제3조 1항에서 규정하는 '주택의 인도'란 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말하고, 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 말한다. 사실상의 지배가 있다고 하기 위해 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해 사회통념에 따라 합목적적으로 판단한다. 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려한다.

(2) 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급될 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만 지급하고 주택임대차보호법 제3조 1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다.

(3) 甲의 우선변제권의 기준시점은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음날인 2012년 7월 18일이므로 전세권자 B보다 우선해 변제받을 권리가 있다.

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