공인중개사의 부주의한 중개행위와 손해배상의무

대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결【손해배상(기)】[공2013하, 1306] 

 

【사건의 개요】

1. A는 2010. 12. 14. B사로부터 구미시 소재 아파트를 2억원에 매수하였는데, 계약금 550만원만 지급했다.

2. 甲은 공인중개사 乙에게 임대차중개를 의뢰했고, 乙은 2010. 12. 14. 위 아파트에 관하여 甲과 A 사이의 임대차계약을 중개했다.

3. 甲이 A 명의의 소유권이전등기가 되어있지 않아 계약체결을 주저하자 乙은 아파트분양계약서를 확인한 후 “A가 8층의 다른 아파트까지 매입하였고, 아파트 시세가 1억 5,000만 원인데다, 공제금액 1억원인 공제계약에 가입되어 있으니 걱정하지 마라.”고 하면서 계약체결을 적극적으로 권유했다.

4. 甲와 A는  임대차보증금 1억원, 임대차기간 2010. 12. 27.부터 2013. 2. 28.까지로 하되, “① 소유권이전중이므로, 소유권 이전과 동시에 전세권설정을 하기로 한다. ② 전세권보다 선순위로 근저당권 2,000만원을 인정하기로 한다.”라는 내용의 특약을 하였고, 甲은 乙을 통하여 A에게 계약금으로 1,000만원을 지급하고 잔금은 2010. 12. 27.에 지급하기로 했다.

5. 甲은 2010. 12. 21. 乙로부터 “A 앞으로 소유권이전등기를 마칠 서류가 모두 준비되었다.”는 연락을 받았다. 乙은 甲에게 잔대금을 미리 지급할 것을 주선하자, 甲이 이를 승낙하여 乙과 함께 은행에 가서 A에게 임대차보증금 잔금으로 9,000만원을 지급했다. 이때 乙은 甲에게 특약한 전세권설정등기를 하는 것은 등기비용이 많이 드니 전입신고와 확정일자를 받으라고 권고하였고, 甲은 乙과 함께 동사무소에 가서 전입신고와 확정일자 취득을 마친 후 乙에게 중개수수료 30만원을 지급했다.

6. 그런데, A는 2010. 12. 21. 자신의 명의로 소유권이전등기를 마침과 동시에 甲 몰래 새마을금고를 근저당권자로 하여 채권최고액 1억 5,600만원의 근저당권설정등기를 마친 후 1억 2,000만원을 대출받았다. 이후 A가 대출금을 갚지 못하자 근저당권자는 2012. 1. 12. 임의경매를 신청하였다.

7. 甲은 2012. 8. 30. 임의경매절차에서 임대차보증금 중 4천만원을 배당받았다.

甲은 乙에게 손해배상을 청구할 수 있는가?

Ⅰ. 쟁점의 정리

1. 乙의 중개행위의 범주

2. 乙의 손해배상의무 존부

3. 손해발생일과 지연손해금 기산점

Ⅱ. 乙의 중개행위의 범주

1. 중개의 정의

중개란 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다(공인중개사법 제2조 제1호).

2. 중개행위의 판단기준

어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 공인중개사법 제30조 제1항의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단한다. 따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다.

3. 乙의 중개행위의 범주

甲의 의뢰를 받은 중개업자인 乙은 임대차계약 체결 이후에도 甲의 잔금지급 및 전세권설정에 관여하면서 계약의 원만한 이행 및 甲의 임대차보증금반환채권 보전을 도모할 것이 예정되어 있었으므로 이러한 행위는 甲과 乙 사이의 중개계약 본지에 따른 중개행위에 포함된다.

Ⅲ. 乙의 손해배상의무 존부

(1) A는 계약금만 지급한 상태에서 아파트를 매수하였으므로 매매대금에서 甲로부터 받을 보증금과 특약한 근저당권 채권최고액 합계 1억 2,000만원을 제외한 나머지 7,000만원은 따로 마련하지 못하는 경우 아파트소유권취득이 어려운 상황이었는데, 乙은 계약 체결 과정에서 매매계약서를 확인하여 이 사정을 알고 있었음에도 아직 A 명의의 소유권이전등기가 마쳐지기도 전에 당초 정한 지급기일에 앞서 임대차보증금 잔금을 지급하도록 주선하였다.

(2) 乙은 A의 배신행위나 제3자의 선순위 권리취득을 확실히 방지할 수 있도록 A의 소유권이전등기와 甲의 전세권설정등기 신청을 같은 법무사에게 위임하도록 하는 등의 방법으로 임대차계약상 특약대로 소유권이전등기 후 바로 전세권설정등기가 이루어지도록 조치하지 아니하였고, 오히려 선순위 근저당권의 유무나 채권최고액을 확인할 수 없고 전입신고를 마친 다음날 비로소 대항력이 발생하여 임대차보증금 담보방법으로 상대적으로 불확실한 전입신고 및 확정일자 취득이라는 주택임대차보호법이 정한 임차인 보호조치를 취하도록 甲에게 권고하였다.

(3) 乙의 행위로 인해 A가 약정을 위반하여 채권최고액이 1억 5,600만원인 근저당권설정등기를 마쳤고, 그 결과 甲은 보증금 중 일부를 회수하지 못하는 손해를 입었다. 따라서 乙의 행위는 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다(공인중개사법 제30조 제1항).

Ⅳ. 손해발생일과 지연손해금 기산점

1. 손해발생시점의 의미

(1) 불법행위로 인한 손해배상채무의 지연손해금의 기산일은 불법행위 성립일임이 원칙이다.

(2) 불법행위에 있어 위법행위 시점과 손해발생 시점 사이에 시간적 간격이 있는 경우에는 손해발생시점이 기산일인데, 여기의 손해발생시점은 단지 관념적이고 부동적인 상태에서 잠재적으로만 존재하고 있는 손해가 그 후 현실화되었다고 볼 수 있는 때, 즉 손해의 결과 발생이 현실적인 것으로 되었다고 할 수 있는 때를 의미한다.

2. 소결

(1) 甲은 A와 사이에 임대차계약을 체결하고 아파트에서 계속 거주하다가 임의경매절차의 배당기일인 2012. 8. 30.임차인의 지위에서 임대차보증금 중 4천만원을 배당받았는데, 乙의 주의의무 위반으로 인한 甲의 손해는 배당기일에 배당표가 확정됨으로써 비로소 결과 발생이 현실화되었다. 

(2) 따라서 乙의 甲에 대한 손해배상채무의 지연손해금 기산일은 배당기일이다(원심은 A의 특약위반일 다음 날로 해석하여 소장부본송달일 다음 날을 기산점으로 하였다).

Ⅴ. 결론

(1) 乙의 중개행위에는 임대차계약체결, 甲의 잔금지급 및 전세권설정에 관여하는 행위까지 포함된다.

(2) 乙의 부주의한 중개행위로 인하여 A가 약정을 위반하여 선순위 근저당권설정등기를 마쳤고, 이로 인해 甲은 보증금 중 일부를 회수하지 못하는 손해를 입었다. 따라서 乙의 행위는 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다.

(3) 乙의 주의의무 위반으로 인한 甲의 손해발생일 및 지연손해금 기산일은 배당기일에 현실화되어 있으므로 乙의 甲에 대한 손해배상채무의 지연손해금 기산일은 배당기일이다.

(4) 따라서 甲은 乙에게 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.