Indivisibility of Section for Exclusive Use and Right to use the site



(1) ⓐ 집합건물법 제20조는 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(제3항)고 규정한다.

The Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings (hereinafter referred to as the 'AGA') provides in Article 20 that sectional owner's right to use the site is in accordance with the disposition for his/her section for exclusive use (Paragraph 1); that a sectional owner may not dispose of the right to use the site independently from his section for exclusive use unless otherwise specified in the regulations (Paragraph 2); and that the above prohibition of separate disposition shall not be opposed against a third party who has acquired a real right in good faith, absent registration to that effect (Paragraph 3).

ⓑ 이 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다.

The apparent purpose of the above provision is to promote stability in legal relations, and rationality in regulation, relating to Aggregate Buildings by restraining separation of the section for exclusive use from the right to use the site to the extent possible, thereby preventing occurrence of a sectional ownerships that is not accompanied by a right to use the site.


(2) ⓐ 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생긴다.

In case of large aggregate buildings such as apartment buildings, cases often arise where registration of title transfer in the name of the purchaser, through the original purchaser, is effected only with respect to the exclusive section, and registration of title transfer with respect to corresponding share of the site is delayed for a substantial period of time, due to delays in the procedures for partition/consolidation or substitution of the relevant site, or delays in determination of the share ratios of each unit.

ⓑ 이런 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 앞서 본 바와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있다.

In such cases, the person who has actually satisfied the requirements for acquisition of title by purchasing the exclusive section together with the share of the site of the multi-unit building from the developer, by way of initial distribution, and paying the purchase price in full, but has obtained registration of title transfer only with respect to the exclusive section and not with respect to the share of the site due to the above circumstances, is entitled to possess and use the share of the site of the building based on the sale and purchase contract for the purpose of owning the exclusive section.

ⓒ 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권이다.

This right to possess and use that is held in the position as purchaser is a right of title that is at a different level from a simple right of possession.

ⓓ 따라서, 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다.

It is a right to use the site under Article 2, Subparagraph 6 of the AGA, which is a right that the sectional owner has with respect to site of the building for the owning the exclusive section.

ⓔ 그리고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다.

And, the transferee or subsequent transferee of the exclusive section and share of the site from the original purchaser, by purchase or gift, likewise acquires such right to use the site that the original purchaser had.


(3) ⓐ 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을 것으로 예상되는 경우, 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 경료받았으나 매수인의 지위에서 대지에 대하여 가지는 점유·사용권에 터잡아 대지를 점유하고 있는 수분양자는 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지에 대하여 가지는 점유·사용권인 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못한다.

In case where it is expected that the registration of title transfer with respect to the share of the site would have clearly been effected simultaneously with the registration of title transfer with respect to the exclusive section, absent circumstances such as delays in the procedures for partition/consolidation or substitution of the relevant site, or delays in determination of the share ratios of each unit, the original purchaser who has obtained registration of title transfer only with respect to the exclusive section, but is exercising possession of site based on the right of possession and use of site that he holds in his position as purchaser, may not dispose of such right of use of site, which is a right of possession and use with respect to site held prior to effecting registration of title transfer with respect to the share of the site, separately from the exclusive section.

ⓑ 그리고 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분도 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분하지도 못한다.

Further, where such original purchaser has transferred to another person the exclusive section together with the share of the site to be acquired in the future, and has effected registration of title transfer with respect to the exclusive section, he may not then independently transfer such share of the site subsequently acquired to a third party, who is not the transferee of title with respect to the exclusive section.

ⓒ 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 효력이 없다.

An act of disposal of the share of the site in violation of the foregoing is invalid.



[Case 1] 전유부분과 대지사용권의 일체성(98다45652)

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Posted by soo+

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