<판례정리 : 2014다10007> 다가구주택 전세권자와 우선변제권

* 판결의 요점 : 다가구주택 임차인이 전세권설정등기를 했어도 다른 임차인보다 전입신고와 확정일자가 늦었다면 다가구주택이 경매된 경우 선순위로 배당을 받지 못한다.

대법원 2015. 6. 22. 선고 2014다10007 판결

1. 사안

(1) 甲은 2008년 9월 경기도 평택시 팽성읍에 소재한 다가구주택에 전세 보증금 6000만원을 주고 입주하면서 집주인 A와 전세권설정계약을 체결했다. 

(2) 다음 해에는 乙이 같은 건물 다른 층에 보증금 5500만원을 내고 입주하면서, 곧바로 전입신고를 한 뒤 확정일자도 받았다. 

(3) 甲은 乙이 입주한 뒤에서야 뒤늦게 전입신고와 확정일자를 받았다. 

(30 2012년 이 다가구주택이 경매에 넘어갔고, 甲이 전세권설정자로서 건물과 토지 매각대금을 먼저 배당받자 乙이 배당이의 소송을 냈다.

2. 대법원 판결

(1) 아파트나 다세대주택 같은 집합건물은 전세권 효력이 건물과 대지에까지 미친다. 한편, 건축법 시행령은 다가구주택을 집합건물이 아니고 한사람만 소유하는 일반건축물로 취급하기 때문에 가구별로 구분소유가 불가능하고, 임차인이 전세권을 설정해 두더라도 대지에까지 효력이 미치지 않는다. 

(2) 주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 1항에 의하면 임차주택에 대하여 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해서 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 생기지만, 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못한다.

(3) 주택임차인이 자신의 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거와 성립요건을 달리하는 별개의 것이다. 

(4) 따라서, 대지와 건물을 일괄경매하더라도 대지에 관한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각각 배당을 받아야 한다.

(5) 건물의 매각대금에 관한 배당순위는 전세권설정 등기를 먼저 甲 선순위지만, 대지의 매각대금에 대해서는 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 乙이 선순위이다. 따라서 甲에게 배당된 금액 중 초과 금액을 乙에게 배당해야 한다.

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