The registration of the establishment of the collective security (keun-mortgage) in the name of a third party
1. 근저당권은 채권담보를 위한 것이므로 원칙적으로 채권자와 근저당권자는 동일인이어야 한다.
It is a general principle that a creditor and a collective security holder should be the same person because collective security (keun-mortgage) is established to secure debts.
2. 제3자를 근저당권 명의인으로 하는 근저당권을 설정하는 경우, 그 점에 대하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있고, 채권양도, 제3자를 위한 계약, 불가분적 채권관계의 형성 등 방법으로 채권이 그 제3자에게 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는 제3자 명의의 근저당권설정등기도 유효하다.
In establishing collective security (keun-mortgage) whose holder is a third party, if a creditor, a debtor, and a third party agree in that regard, and if some particular circumstances arise where debts are deemed to be attributed to a third party such as a transfer of debts, a contract on behalf of the third party, and an inseparable relationship arising out of loans, then the registration of the establishment of the collective security (keun-mortgage) in the name of a third party, should be valid.
3. 부동산매수인이 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서 매도인인 소유자의 승낙 아래 매수 부동산을 타에 담보로 제공하면서 당사자 사이의 합의로 편의상 매수인 대신 등기부상 소유자인 매도인을 채무자로 하여 마친 근저당권설정등기는 실제 채무자인 매수인의 근저당권자에 대한 채무를 담보하는 것으로서 유효하다.
In case that the purchaser completed the registration of establishment of the collective security (keun-mortgage) over the real estate, with respect to which the registration of transfer of ownership in the name of the purchaser has not been completed with the seller, instead of the purchaser, as the debtor who was the owner of record for convenience by the agreement of the parties at the time of providing the real estate as collateral with consent of the seller, i.e., the owner of the real estate, such registration shall be valid as securing the obligation of the purchaser's debt against the collective security holder.
4. 양자의 형태가 결합된 근저당권이라 해도 그 자체만으로는 부종성의 관점에서 근저당권이 무효라고 보아야 할 어떤 질적인 차이를 가져오는 것은 아니이다.
Even if the collective security (keun-mortgage) is the combination of the two forms afore mentioned, it will not affect the validity of the collective security from the perspective of its appendent nature so that the collective security becomes void.
Where the registration of the establishment of a collective security (keun- mortgage) has been completed on real estate, with respect to which the registration of transfer of title has not been completed in the name of the purchaser, with a third party as the collective security holder and the seller as the debtor in order to secure the payment of the purchase price of the real estate, is the registration of establishment of collective security (keun-mortgage) valid?
1. 사건의 개요 Summing-up
(1) ⓐ A는 1996. 11. 29. B에게 그들 소유의 X 대지를 계약금 5,000만 원, 중도금 및 잔대금 각 2억 원, 합계 4억 5,000만 원에 매도했다.
On November 29, 1996, 'A' sold the 'X' land in this case to 'B' in the total amount of 450 million won, with a contract deposit of 50 million won and intermediate payment and remainder of 200 million won each.
ⓑ B 명의로 소유권이전등기를 경료하기 전에 X 대지를 금융기관에 담보로 제공하여 대출받는 돈으로 중도금 및 잔대금을 지급하기로 약정했다.
Before 'B' completed the registration of transfer of ownership in its name, the parties agreed to make payment of the intermediate payment and the remainder with loans pledging the 'X' land as security.
ⓒ 그리고 잔대금의 지급을 담보하기 위하여 액면 2억 원의 당좌수표를 발행·교부함과 아울러 X 대지에 A가 지정하는 사람 명의로 채권최고액을 2억원으로 하는 근저당권설정등기(제1순위 근저당권)를 마치기로 약정했다.
And in order to secure the payment of the remainder they agreed to execute and deliver a check with a face value of 200 million won and also complete the registration of establishment of a collective security (maximal collateral) in the name of a person designated by 'A' with a maximum claim amount of 200 million won.
(2) ⓐ 이에 따라 A는 1996. 12. 5. 아무런 금전대차 관계가 없음에도 불구하고 형식상 A의 처인 C로부터 2억 원을 이율 연 2할 5푼으로 정하여 차용한다는 내용의 차용금증서를 작성했다.
Accordingly, on December 5, 1996 'A' and other executed an IOU to the effect that they borrowed 200 million won at the interest rate of 2.5% per annum from 'C', A's wife, despite the fact that there existed no lending and borrowing of money between them.
ⓑ 같은 날 이를 피담보채권으로 하여 X 대지에 관하여 채무자를 A, 근저당권자를 C, 채권최고액을 2억 원으로 하는 근저당권설정등기를 마친 후, B로부터 액면 2억원의 당좌수표를 발행·교부받으면서 1997. 3. 18.까지 잔대금 2억 원을 지급받기로 하고, B에 근저당권설정등기에 필요한 일체의 서류를 교부하였다.
On the same date, 'A' completed the registration of establishment of the collective security (maximal collateral) (first priority collective securit) to secure the payment of the obligation under the IOU with 'A' as the debtors, 'C' as the collective security holder and 200 million won as the maximum claimed amount and delivered the documents necessary for the registration of establishment of the collective security (maximal collateral) to 'B' under the condition that 'B' would deliver the check with face value of 200 million won and pay the remainder of the purchase price in an amount equal to 200 million won by March 18, 1997.
(3) ⓐ B는 A로부터 교부받은 근저당권설정서류를 이용하여 D에게 X 대지에 관하여 1996. 12. 17. 채무자를 E, 근저당권자를 D, 채권최고액을 2억 6,000만 원으로 하는 근저당권설정등기(제2순위 근저당권)를 마쳤다.
On December 17, 1996, 'B' completed the registration of establishment of the collective security (maximal collateral) (second priority collective security) over the 'X' land in this case using the documents received from 'A', with 'E' as the debtor, 'D' as the collective security holder and 260 million won as the maximum claimed amount.
ⓑ 같은 달 24일에는, 채무자를 F, 근저당권자를 D, 채권최고액을 2억 6,000만 원으로 하는 근저당권설정등기(제3순위 근저당권)를 경료했다.
On December 24, 1996, 'B' also completed the registration of establishment of the collective security (maximal collateral) ('third priority collective security') over the said land with non-party 'F', 'D' as the collective security holder and 260 million won as the maximum claimed amount.
ⓒ 같은 달 18일과 27일 D로부터 E 및 F 명의로 합계 4억원을 대출받았다.
'B' borrowed 400 million won from 'D' in the names of 'E' and 'F' on December 18, 1996 and December 27, 1996.
ⓑ 그러나 B는 A에게 잔대금 2억원을 지급하지 아니하였고, A에게 발행·교부한 액면 2억 원의 당좌수표도 지급거절되었다.
However, 'B' failed to pay the remainder of 200 million won to 'A' and declined to honor a check with the face value of 200 million won executed and delivered to 'A'.
(4) ⓐ 한편, E 및 F와 그들 명의를 빌려 금원을 대출받은 B가 D에 대한 대출원리금 채무의 이행을 지체하자, D는 제2, 3순위 근저당의 실행으로 경매신청을 했다.
On the other hand, now that 'B' delayed discharging the debts to 'D' even after 'B' borrowed a certain amount in the names of 'E' and 'F', 'D' requested an auction by exercising the second and third priority collective security (maximal collateral).
ⓑ 그 경매절차에서 X 대지는 1997. 10. 30. 4억 4,410만원에 낙찰되었다.
At that auction, the bid for the 'X' land in this case was successfully made at 444.1 million and won on October 30, 1997.
(5) ⓐ D는 경매신청권자 겸 제2, 3 순위 근저당권자로서 경매법원에 E 및 F에 대한 대여원리금 채권 합계 462,691,933원의 배당을 구하는 채권계산서를 제출했다.
As an auction applicant and a holder of the second and third priority collective security (maximal collateral), 'D' submitted claim statements asking for dividends of 462,691,933 won, the total amount of the loans to 'E' and 'F'.
ⓑ C는 제1 순위 근저당권자로서 경매법원에 A에 대한 대여원리금 채권 248,904,109원의 배당을 요구하는 채권계산서를 제출했다.
Additionally, as a holder of the first priority collective security (maximal collateral), 'C' submitted claim statements asking for 248,904,109 won, the amount of loans to 'A' and other.
(6) ⓐ 경매법원은 1997. 11. 26. 실시한 배당기일에서 낙찰대금 4억 4,410만 원 및 이에 대한 이자 648,202원 합계 444,748,202원의 배당할 금액에서 집행비용 5,269,630원을 공제한 나머지 439,478,572원을 실제 배당할 금액으로 산정했다.
On the distribution date of November 26, 1997, 439,478,572 won which was the sum of 444,748,202 won (awarding price of 444,100,000 won plus interests of 648,202 won) less the court costs and expenses of 5,269,630 won was declared as dividends.
ⓑ 제1 순위 근저당권자인 C에게 1순위로 그 배당요구액 중 채권최고액인 2억 원을, 교부청구권자인 인천광역시 남동구에 2순위로 73,180원 전액을, 경매신청권자 겸 제2, 3 순위 근저당권자인 D에게 3순위로 나머지 금액인 239,405,392원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했다.
The Auction Court announced the distribution schedule to award 200 million won, the maximum claimed amount, first to 'C', a holder of the first priority collective security (maximal collateral), secondly to Namdong-gu of Incheon, an applicant for distribution, the amount of 73,180 won and thirdly to 'D', a holder of the second and third priority collective security (maximal collateral), the amount of 239,405,392 won.
ⓒ 같은 날 D는 경매법원에 C에 대한 배당액 전액에 관하여 이의를 제기하였다.
On the same date, 'D' raised objection regarding the total dividends against 'C' at the Auction Court.
2. 원심의 판단 The Judgment of the court below
(1) X 대지에 관하여 마쳐진 제1 순위 근저당권은 A의 B에 대한 2억 원의 매매잔대금 채권의 지급담보를 위한 것임에도 불구하고, 채권자인 A을 채무자로 하고 채무자인 B와 사이에 아무런 채권·채무관계가 없는 C를 채권자로 하여 마쳐진 것으로서 담보물권의 부수성에 반하는 무효의 등기다.
The first priority collective security (maximal collateral) was established to secure the payment of the remainder of 200 million won to be paid by 'B' to 'A', but completed with 'A' who were actually the creditor as the debtor, and 'C' who had no rights and obligations with 'B' as the creditor, and, thus, was a void registration in violation of the appendent nature of the real right granted by way of security.
(2) 따라서, 경매절차에서 C 명의의 제1 순위 근저당권이 유효하게 성립된 것임을 전제로 하여 그에게 1순위로 배당된 2억 원은 그 전액이 배당요구금액 462,691,933원 중 239,405,392원만을 2순위로 배당받은 D에게 추가배당되어야 한다.
Accordingly, that 200 million won awarded to 'C' during the auction proceedings based on the premise that the first priority collective security (maximal collateral) in the name of 'C' was validly established should be additionally awarded to 'D' who was already awarded 239,405,392 won out of 462,691,933 won as a second priority recipient (which is a misspelling of third priority recipient).
(3) 그러므로, 이와 달리 배당하는 것으로 작성된 경매법원의 배당표는 부당하므로, 그 중 C에 대한 배당액 2억 원을 삭제하고 D에 대한 배당액 239,405,392원을 439,405,392원으로 경정해야 한다.
Therefore, the distribution schedule prepared by the Auction Court cannot be justified and, thus, distribution to 'C' in an amount of 200 million won should be deleted and the distribution to 'D' in an amount of 239,405,392 won should be corrected to 439,405,392 won.
3. 대법원의 판결 The Judgment of the Supreme Court
(1) ⓐ 매매잔대금채무를 지고 있는 부동산 매수인이 매도인과 사이에 소유권이전등기를 경료하지 아니한 상태에서 그 부동산을 담보로 하여 대출받는 돈으로 매매잔대금을 지급하기로 약정하는 한편, 매매잔대금의 지급을 위하여 당좌수표를 발행·교부하고 이를 담보하기 위하여 그 부동산에 제1순위 근저당권을 설정하되, 그 구체적 방안으로서 채권자인 매도인과 채무자인 매수인 및 매도인이 지정하는 제3자 사이의 합의 아래 근저당권자를 제3자로, 채무자를 매도인으로 하기로 하고, 이를 위하여 매도인이 제3자로부터 매매잔대금 상당액을 차용하는 내용의 차용금증서를 작성·교부했다면, 매도인이 매매잔대금채권의 이전 없이 단순히 명의만을 제3자에게 신탁한 것으로 볼 것은 아니다.
While the registration of transfer of ownership with respect to the real estate has not been completed in the name of the purchaser who has to pay the remainder of the purchase price, if the seller and the purchaser agreed to pay the remainder of the purchase price through borrowed money providing the real estate as security, and also agreed to issue and deliver a check for the payment of the remainder of the purchase price in order to secure such obligations and establish the first priority collective security (maximal collateral) over the real estate, upon agreement among the seller (creditor), the purchaser (debtor) and a third party designated by the seller, by registering the third party as the collective security holder and the purchaser as the debtor as a specific method and the seller executed and delivered an IOU to the effect that the seller borrowed the money equivalent to the remainder of the purchase price from the third party, then it should not be interpreted that the seller trusted the title to the third party without assigning the claims for the remainder of the purchase price.
ⓑ 오히려 채무자인 매수인의 승낙 아래 매매잔대금 채권이 제3자에게 이전되었다고 보는 것이 일련의 과정에 나타난 당사자들의 진정한 의사에 부합하는 해석이다.
Rather it should be interpreted that the claims for the remainder of the purchase price has been assigned to the third party with consent of the purchaser (debtor) based on the genuine intention of the parties reflected in the course of the said process.
ⓒ 그러므로, 제3자 명의의 근저당권설정등기는 그 피담보채무가 엄연히 존재하고 있어 그 원인이 없거나 부종성에 반하는 무효의 등기라 볼 수 없다.
Therefore, the registration of the collective security (maximal collateral) has been established based on the secured obligation and, thus, shall not be deemed void due to lack of a cause or violation of the appendent nature.
(2) C를 근저당권자로 한 제1 순위 근저당권을 설정하게 된 경위와 그 설정 당시 매매잔대금 채권의 이전에 관련된 당사자들의 의사를 해석하여 보면, A에게 2억 원의 매매잔대금 채무를 지고 있는 X 대지의 매수인인 B가 그 매도인인 A과 사이에 소유권이전등기를 경료하지 아니한 상태에서 X 대지를 담보로 하여 대출받는 돈으로 매매잔대금을 지급하기로 약정하는 한편, 그 매매잔대금의 지급을 위하여 액면 2억 원의 당좌수표를 발행·교부하고 이를 담보하기 위하여 X 대지에 제1 순위 근저당권을 설정하되, 그 구체적 방안으로서 채권자인 A과 채무자인 B 및 C 등 3자 사이의 합의 아래 근저당권자를 C로, 채무자를 A으로 하기로 하였는데, 이를 위하여서는 C에게 채권을 이전할 필요가 있었으므로, A이 C로부터 매매잔대금과 같은 금액인 2억 원을 차용하는 내용의 차용금증서를 작성·교부하는 방법으로 C에게 매매잔대금 채권을 귀속시키고 채무자인 B가 이를 승낙함으로써 그 매매잔대금 채권이 C에게 이전되었다고 풀이함이 상당하다.
If we interpret the circumstance to establish the first priority collective security (maximal collateral) with 'C' as the collective security holder and the intention of the parties relating to the assignment of the claims for the remainder of the purchase price, at that time, while the registration of title transfer with respect to the 'X' land in this case had not been completed in the name of 'B' who had to pay the remainder of the purchase price in an amount of 200 million won, if 'B' and 'A' and other, as the seller, agreed to pay the remainder of the purchase price through borrowed money providing the real estate as security and also agreed to issue and deliver a check, with face value of 200 million won, for the payment of the remainder of the purchase price in order to secure such obligations, and establish the first priority collective security (maximal collateral) over the 'X' land in this case, upon agreement among 'A' and other (creditor), 'B' (debtor) and 'C', by registering 'C' as the collective security holder and 'A' and other as the debtor as a specific method and, in order to assign the claim to 'C', 'A' and other executed and delivered an IOU to the effect that 'A' and other borrowed 200 million won which was equivalent to the remainder of the purchase price from 'C', then it should be interpreted that the claims for the remainder of the purchase price had been assigned to 'C' with consent of 'B' (debtor).
(2) A이 차용금증서를 근저당권자로 될 C에게 작성·교부하는 방법으로 C에게 매매잔대금 채권을 이전시킨 것은 C 명의의 제1 순위 근저당권을 설정하고자 함이 그 동기 내지 계기가 된 것은 사실이지만, 그렇다고 하여 그 차용금증서에 부합하는 금전대차관계가 없다는 점에 주목하여 제1 순위 근저당권이 제3자인 C에게 매매잔대금 채권의 이전 없이 단순히 명의만을 신탁한 것으로 볼 것은 아니고, 채무자의 승낙 아래 매매잔대금 채권이 C에게 이전되었다고 보는 것이 일련의 과정에 나타난 당사자들의 진정한 의사에 부합하는 해석이다.
It is true that the motivation for 'A' and other to transfer to 'C' who would become the collective security holder the claims for the remainder of the purchase price by execution and delivery of the IOU was to establish the first priority collective security (maximal collateral) under the name of 'C'. But it should not be interpreted that 'A' and other trusted the title to 'C' without assigning the claims for the remainder of the purchase price merely focusing on the fact that there were no rights and obligations corresponding to the check, but it should be interpreted that the claims for the remainder of the purchase price had been assigned to 'C' with consent of 'B' (debtor) based on the genuine intention of the parties reflected in the course of the said process.
(3) 원심의 판단처럼, 제1순위 근저당권이 단순히 채권자인 A을 채무자로 하고 채무자인 B와 사이에 채권·채무관계가 없는 C를 채권자로 하여 마쳐진 것이라고 보아 담보물권의 부수성에 반하는 무효의 근저당권이라고 단정하는 것은, 제1 순위 근저당권의 설정 경위에 관하여 원심도 인정하고 있는 당사자들의 일련의 행위를 평가·해석하면서 이를 종합적으로 파악하지 않고 당사자의 진정한 의사를 외면한 것이다.
Just as the decision of the court below, to hastily conclude that the first priority collective security (maximal collateral) is void because it was registered with 'A' as debtor and 'C' as creditor is a result of failing to interpret a series of the parties' activities as the whole and disregarding the intentions of the parties.
(4) 따라서 이 사건 제1 순위 근저당권이 담보하는 채무는 B의 C에 대한 2억 원의 매매잔대금 채무라고 보아야 할 것인바, B가 C에게 매매잔대금을 지급하지 아니한 이상, C 명의의 제1 순위 근저당권설정등기는 그 피담보채무가 엄연히 존재하고 있어 그 원인이 없거나 부종성에 반하는 무효의 등기라고 볼 수 없다.
Therefore, the debt secured by the first priority collective security (maximal collateral) was the obligation of 'B', against 'C', in an amount of 200 million won and, as long as 'B' did not pay such amount to 'C', the registration of the establishment of the collective security (maximal collateral) has debt secured by the collective security (maximal collateral) and, thus, shall not be deemed void due to a lack of cause or violation of the appendent nature.