지상권자는
타인의 토지에
건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여
그 토지를 사용하는 권리가 있다.

- 민법 제279조(지상권의 내용) -

 

 

동일인의 소유이던 토지와 그 지상 건물이
강제경매로 소유자가 달라지는 경우
그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한
건물소유자는 토지소유자에 대하여
그 건물의 소유를 위한
관습상 법정지상권을 취득한다.

관습상 법정지상권이 성립하려면
토지와 그 지상 건물이
원시적으로 동일인의 소유에 속했을 필요는 없고,
그 소유권이 유효하게 변동될 당시에
동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유했던 것으로 충분하다.

경매의 목적이 된 부동산이
가압류가 되고
그것이 본압류로 이행되어
경매절차가 진행된 경우,
토지와 그 지상 건물이
동일인에 속했는지 여부는
가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로
판단한다.

- 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결 -

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총유물의 관리 및 처분은
사원총회의 결의에 의한다.

- 민법 제276조(총유물의 관리, 처분과 사용, 수익) 제1항

 

총유물의 관리 및 처분이란
총유물 그 자체에 관한
이용·개량행위나 법률적·사실적 처분행위를 의미한다.

비법인 사단인 종중이
그 소유의 토지매매를 중개한 중개업자에게
중개수수료를 지급하기로 하는 약정을 체결하는 것은
총유물의 관리·처분이 따르지 않는
단순한 채무부담행위에 불과하므로
총유물의 관리·처분행위이 아니다.

- 대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 -

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합유물을
처분 또는 변경함에는
합유자 전원의 동의가
있어야 한다.
그러나
보존행위는
각자가
할 수 있다.
- 민법 제272조(합유물의 처분, 변경과 보존)

합유물에 관하여 경료된
원인무효의 소유권이전등기의 말소를 구하는 소송은
합유물에 관한 보존행위로서
합유자 각자가 할 수 있다.

- 대법원 1997. 9. 9. 선고 96다16896 판결 -

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소유자는
소유권을 방해하는 자에 대하여
방해의 제거를 청구할 수 있고
소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여
그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
- 민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)

제214조의 규정은 저당권에 준용한다.
- 민법 제370조(준용규정)

 

토지에
저당권을 취득하면서
담보가치확보목적으로
지상권도 취득한 경우
특별한 사정이 없는 한
그 지상권의 목적은
저당물의 담보가치 확보에 있다.
따라서,
제3자가
토지소유자로부터
신축중인 지상 건물에 관한 건축주 명의를 변경받았어도
지상권자에게 대항할 수 있는 권원이 없는 한
지상권자는
제3자에 대하여
건물축조중지를 요구할 수 있다.
- 대법원 2004. 3. 29.자 2003마1753 결정 -

또한
물권법정주의에 따라
지상권의 내용과 범위에 관하여
대세적 효력이 발생하므로,
제3자는
그의 토지사용·수익에 관한 채권적 권리로
지상권자에 대항할 수 없다.
- 대법원 2008. 2. 15. 선고 2005다47205 판결 -

불법점유를 당한 용익권자로서는
불법점유자에 대하여
불법점유로 인한
임료 상당 손해의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있다.
그러나,
불법점유가 없었더라도
용익권자에게
임료 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있다면
손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없다.
- 대법원 2008. 1. 17. 선고 2006다586 판결 -

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A contract and a claim for a reimbursement of useful expenses



ⓐ 유효한 도급계약에 기해 수급인이 도급인으로부터 제3자 소유 물건의 점유를 이전받아 이를 수리한 결과 그 물건의 가치가 증가한 경우, 도급인은 그 물건을 간접점유하면서 궁극적으로 자신의 계산으로 비용지출과정을 관리한 것이다.

Where a contractor took hold of a property of a third party pursuant to a contract to repair it and the value of the property is increased as a result of the contractor's repair work, the party who gave the contract for the repair work is nevertheless deemed to possess the property indirectly through the contractor and manage the incurring and payment of expenses for the repair work on his account.

ⓑ 따라서, 소유자에 대한 관계에 있어서 민법 제203조에 의한 비용상환청구권을 행사할 수 있는 비용지출자는 도급인이다.

Therefore, the party who gave the contract is the one who can claim a reimbursement of useful expenses from the owner of the property under the Civil Code, Article 203.

ⓒ 반면, 수급인은 비용지출자에 해당하지 않는다.

The contractor, on the other hand, is not to be regarded as the one who incurred expenses on behalf of the owner of the property.



[Case 1] 전용물소권 인정여부(99다66564)

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Indivisibility of Section for Exclusive Use and Right to use the site



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1. 사건의 개요 (98다45652) Summing-up


(1) 'D-1'은 아들인 'D-2'명의로 X 아파트 전유부분과 그 대지지분을 'N'으로부터 분양받았다.

'D-1' acquired the exclusive section for the Apartment 'X' and the corresponding share of the site in the name of his son, 'D-2', from 'N' by way of original distribution.

 

(2) 그런데, 대지지분에 대하여는 아직 대지권 등기가 되지 않아 소유권이전등기를 경료받지 못한 채, 1990. 1. 23. X 아파트에 대하여만 'D-2'명의로 소유권이전등기를 경료받았다.

While the registration of title transfer with respect to the share of the site had not been effected because the registration of right as to site had not yet been effected, registration of title transfer was effected in the name of 'D-2' only with respect to the Apartment 'X' on January 23, 1990.


(3) 'D-2'는 1992. 4. 23. 처인 'P'와 협의이혼을 하기로 하면서 위자료 지급에 갈음하여 X 아파트와 그 대지지분을 'P'에게 양도하기로 했다.

On April 23, 1992, 'D-2' agreed to a divorce by consent with 'P', and to transfer to 'P' the Apartment 'X' together with the corresponding share of the site, in lieu of alimony.


(4) 1992. 4. 25. 협의이혼을 한 후 같은 달 27일 'P'에게 X 아파트에 대하여만 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 주고 이를 명도했다.

Following the divorce by consent on April 25, 1992, 'D-2' effected registration of title transfer in favor of 'P' based on gift, on April 27, 1992, only with respect to the Apartment 'X', and delivered possession thereof to 'P'.


(5) 그런데 'D-1'은 1994년 2월경 'D-2'를 상대로 위 대지지분에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 소를 제기하여 의제자백에 기한 승소판결을 받은 다음 'D-2'를 대위하여 위 대지지분에 대하여 'D-2'명의로 소유권이전등기를 경료하고, 이어 'D-1'명의로 소유권이전등기를 경료했다.

In or about February 1994, 'D-1' filed an action against 'D-2' seeking registration of title transfer with respect to the subject share of the site on grounds of termination of trust, obtained a default judgment, effected registration of title transfer with respect to the subject share of the site in favor of 'D-2' by subrogation to the rights of 'D-2', and then effected registration of transfer in the name of 'D-1'.


(6) 'P'는 'D-1'에 대하여 대지지분에 대한 소유권이전등기 말소등기청구를, 'D-2'에 대하여 증여를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 소를 제기했다.

'P' filed an action against 'D-1' seeking cancellation registration of registration of title transfer, and against 'D-2'  seeking registration of title transfer based on gift with respect to the subject share of the site.


(7) 'D-1'은 'P'에 대하여 대지지분에 대한 차임 상당의 부당이득금의 반환을 구하는 반소를 제기했다.

'D-1' has brought a cross action against 'P' for return of unjust enrichment equivalent to the rent for the subject share of the site.


2. 대법원의 판결 The judgment of the Supreme court


(1) 'D-2'는 X 아파트에 대한 소유권이전등기를 경료받을 당시 그 대지지분에 대한 소유권이전등기를 경료받지는 못했지만, 이를 분양받아 그 대금을 모두 지급한 매수인의 지위에서 X 아파트를 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 점유·사용권인 대지사용권을 취득했다.

At the time of obtaining registration of title transfer with respect to the Apartment 'X', 'D-2' had acquired the right to use the site, which is the right to possess and use the site corresponding to the Apartment 'X' for the purpose of owning the Apartment 'X' in the capacity as the purchaser, who has acquired such share of the site as the original purchaser and paid the purchase price therefor in full, although he had not obtained registration of title transfer with respect to the share of the site.


(2) 'P' 역시 'D-2'로부터 X 아파트와 대지지분을 증여받아 그 아파트에 대한 소유권이전등기를 경료함으로써 이와 같은 대지사용권을 취득했다.

'P' had also acquired such right to use the site through the registration of title transfer in her name with respect to the Apartment 'X', following the gift of the Apartment 'X' and the share of the site from 'D-2'.


(3) 따라서 X 아파트의 구분소유자였던 'D-2'는 'P'에게 그 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분을 전유부분의 소유자인 'P'가 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못하고, 이를 위반하여 대지지분을 처분하였다 하더라도 그 처분행위는 효력이 없다.

Accordingly, 'D-2', who was a sectional owner of the Apartment 'X', was not entitled to independently dispose of the subject share of the site, after effecting registration of title transfer with respect to the corresponding exclusive section in the name of 'P', to a third party other than 'P' who was the owner of the exclusive section. Even if he had disposed of the share of the site in violation thereof, such act of disposal would be invalid.


(4) 이 법리는 'D-2'가 대지지분에 대한 명의신탁이 해지됨에 따라 'D-1'에 대하여 대지지분에 대한 소유권이전등기 의무를 부담하게 되어 그 의무를 이행하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

This legal principle would also apply to the case where 'D-2' effects registration of title transfer with respect to the share of the subject site in favor of 'D-1', in performance of his obligation to do so as a result of termination of the trust on the subject share of the site.


(5) 'D-1'앞으로 경료된 대지지분의 소유권이전등기가 무효인 이상, 'D-1'이 대지지분을 유효하게 취득하였음을 전제로 하여 'P'에 대하여 대지지분에 대한 차임 상당의 부당이득금의 반환을 구하는 'D-1'의 반소청구는 이유 없다.

Insofar as the registration of title transfer in favor of 'D-1' with respect to the subject share of the site is invalid, the counterclaim of 'D-1' against 'P' for return of unjust enrichment equivalent to the rent for the subject share of the site, on the premise that 'D-1' had validly acquired the subject share of the site, is without merit.




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The registration of the establishment of the collective security (keun-mortgage) in the name of a third party



1. 근저당권은 채권담보를 위한 것이므로 원칙적으로 채권자와 근저당권자는 동일인이어야 한다.

It is a general principle that a creditor and a collective security holder should be the same person because collective security (keun-mortgage) is established to secure debts.


2. 제3자를 근저당권 명의인으로 하는 근저당권을 설정하는 경우, 그 점에 대하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있고, 채권양도, 제3자를 위한 계약, 불가분적 채권관계의 형성 등 방법으로 채권이 그 제3자에게 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는 제3자 명의의 근저당권설정등기도 유효하다.

In establishing collective security (keun-mortgage) whose holder is a third party, if a creditor, a debtor, and a third party agree in that regard, and if some particular circumstances arise where debts are deemed to be attributed to a third party such as a transfer of debts, a contract on behalf of the third party, and an inseparable relationship arising out of loans, then the registration of the establishment of the collective security (keun-mortgage) in the name of a third party, should be valid. 


3. 부동산매수인이 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서 매도인인 소유자의 승낙 아래 매수 부동산을 타에 담보로 제공하면서 당사자 사이의 합의로 편의상 매수인 대신 등기부상 소유자인 매도인을 채무자로 하여 마친 근저당권설정등기는 실제 채무자인 매수인의 근저당권자에 대한 채무를 담보하는 것으로서 유효하다.

In case that the purchaser completed the registration of establishment of the collective security (keun-mortgage) over the real estate, with respect to which the registration of transfer of ownership in the name of the purchaser has not been completed with the seller, instead of the purchaser, as the debtor who was the owner of record for convenience by the agreement of the parties at the time of providing the real estate as collateral with consent of the seller, i.e., the owner of the real estate, such registration shall be valid as securing the obligation of the purchaser's debt against the collective security holder


4. 양자의 형태가 결합된 근저당권이라 해도 그 자체만으로는 부종성의 관점에서 근저당권이 무효라고 보아야 할 어떤 질적인 차이를 가져오는 것은 아니이다. 

Even if the collective security (keun-mortgage) is the combination of the two forms afore mentioned, it will not affect the validity of the collective security from the perspective of its appendent nature so that the collective security becomes void. 







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Indivisibility of Section for Exclusive Use and Right to use the site



(1) ⓐ 집합건물법 제20조는 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(제3항)고 규정한다.

The Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings (hereinafter referred to as the 'AGA') provides in Article 20 that sectional owner's right to use the site is in accordance with the disposition for his/her section for exclusive use (Paragraph 1); that a sectional owner may not dispose of the right to use the site independently from his section for exclusive use unless otherwise specified in the regulations (Paragraph 2); and that the above prohibition of separate disposition shall not be opposed against a third party who has acquired a real right in good faith, absent registration to that effect (Paragraph 3).

ⓑ 이 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다.

The apparent purpose of the above provision is to promote stability in legal relations, and rationality in regulation, relating to Aggregate Buildings by restraining separation of the section for exclusive use from the right to use the site to the extent possible, thereby preventing occurrence of a sectional ownerships that is not accompanied by a right to use the site.


(2) ⓐ 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생긴다.

In case of large aggregate buildings such as apartment buildings, cases often arise where registration of title transfer in the name of the purchaser, through the original purchaser, is effected only with respect to the exclusive section, and registration of title transfer with respect to corresponding share of the site is delayed for a substantial period of time, due to delays in the procedures for partition/consolidation or substitution of the relevant site, or delays in determination of the share ratios of each unit.

ⓑ 이런 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 앞서 본 바와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있다.

In such cases, the person who has actually satisfied the requirements for acquisition of title by purchasing the exclusive section together with the share of the site of the multi-unit building from the developer, by way of initial distribution, and paying the purchase price in full, but has obtained registration of title transfer only with respect to the exclusive section and not with respect to the share of the site due to the above circumstances, is entitled to possess and use the share of the site of the building based on the sale and purchase contract for the purpose of owning the exclusive section.

ⓒ 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권이다.

This right to possess and use that is held in the position as purchaser is a right of title that is at a different level from a simple right of possession.

ⓓ 따라서, 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다.

It is a right to use the site under Article 2, Subparagraph 6 of the AGA, which is a right that the sectional owner has with respect to site of the building for the owning the exclusive section.

ⓔ 그리고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다.

And, the transferee or subsequent transferee of the exclusive section and share of the site from the original purchaser, by purchase or gift, likewise acquires such right to use the site that the original purchaser had.


(3) ⓐ 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을 것으로 예상되는 경우, 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 경료받았으나 매수인의 지위에서 대지에 대하여 가지는 점유·사용권에 터잡아 대지를 점유하고 있는 수분양자는 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지에 대하여 가지는 점유·사용권인 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못한다.

In case where it is expected that the registration of title transfer with respect to the share of the site would have clearly been effected simultaneously with the registration of title transfer with respect to the exclusive section, absent circumstances such as delays in the procedures for partition/consolidation or substitution of the relevant site, or delays in determination of the share ratios of each unit, the original purchaser who has obtained registration of title transfer only with respect to the exclusive section, but is exercising possession of site based on the right of possession and use of site that he holds in his position as purchaser, may not dispose of such right of use of site, which is a right of possession and use with respect to site held prior to effecting registration of title transfer with respect to the share of the site, separately from the exclusive section.

ⓑ 그리고 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분도 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분하지도 못한다.

Further, where such original purchaser has transferred to another person the exclusive section together with the share of the site to be acquired in the future, and has effected registration of title transfer with respect to the exclusive section, he may not then independently transfer such share of the site subsequently acquired to a third party, who is not the transferee of title with respect to the exclusive section.

ⓒ 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 효력이 없다.

An act of disposal of the share of the site in violation of the foregoing is invalid.



[Case 1] 전유부분과 대지사용권의 일체성(98다45652)

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Right of Passage over Surrounding Land



1. 건축법령과 주위토지통행권의 범위와의 관계

The relation between the construction law provisions and the scope of right of passage over surrounding land


(1) 건축 관련 법령에 정한 도로 폭에 관한 규정만으로 당연히 피포위지 소유자에게 반사적 이익으로서 건축 관련 법령에 정하는 도로의 폭이나 면적 등과 일치하는 주위토지통행권이 생기지는 않는다.

The construction law provisions regarding the width of a road do not automatically create a right of passage over surrounding land in the same width or size stipulated in construction laws and regulations for the owner of the enveloped land as a reflective profit.


(2) 다만 법령의 규제내용도 참작하여 피포위지 소유자의 건축물 건축을 위한 통행로의 필요도와 그 주위토지 소유자가 입게 되는 손해의 정도를 비교형량하여 주위토지통행권의 적정한 범위를 결정해야 한다.

However, the regulatory content of such laws and regulations should also be taken into account, in balancing the degree of necessity of a passage road for the construction of buildings by the owner of the enveloped land and the degree of damage upon the owner of the surrounding land, so as to determine an appropriate scope of the right of passage over surrounding land.


2. 통행권의 범위 The scope of the right of passage


주위토지통행권의 범위는 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정할 수 있을 뿐, 장래의 이용상황까지 미리 대비하여 정할 것은 아니다.

The scope of the right of passage may be acknowledged within the scope of the use of the land according to its current method of use, and it is not to be determined in anticipation of future use.


3. 통행지소유자의 의무 The duties of the owner of the passage


(1) 주위토지통행권자가 민법 제219조 제1항 본문에 따라 통로를 개설하는 경우, 통행지 소유자는 원칙적으로 통행권자의 통행을 수인할 소극적 의무를 부담할 뿐 통로개설 등 적극적인 작위의무를 부담하는 것은 아니다.

In the case where a passage is constructed by the holder of the right of passage over surrounding land in accordance with Article 219 (1) of the Civil Code, the owner of the passage shall only bear a passive obligation to sustain the passage by the holder of the right of passage in principle, while not bearing an active obligation to construct a passage, etc.


(2) 다만 통행지 소유자가 주위토지통행권에 기한 통행에 방해가 되는 담장 등 축조물을 설치한 경우에는 주위토지통행권의 본래적 기능발휘를 위하여 통행지 소유자가 그 철거의무를 부담한다.

Provided, however, that if the owner of the passage has constructed a structure such as a fence that interferes with the passage in accordance with the right of passage over the surrounding land, the owner of the passage bears the duty to remove it so that the right of passage over surrounding land shall fulfill its original function.


4. 비용부담과 손해보상 The burden of the costs and compensation for the loss


주위토지통행권자는 주위토지통행권이 인정되는 때에도 그 통로개설이나 유지비용을 부담해야 하고, 민법 제219조 제1항 후문 및 제2항에 따라 그 통로개설로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하며, 통행지 소유자의 손해를 보상해야 한다.

Even where the right of passage over surrounding land is recognized, the holder of the right of passage over surrounding land shall bear the costs of constructing and maintaining the passage, and choose the place and method that entails the smallest damage in constructing the passage, and compensate for the loss of the owner of the passage in accordance with the latter sentence of Article 219 Paragraph (1) as well as Article 219 Paragraph (2) of the Civil Code.






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1. 민법 제197조 제1항에 의하면 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다. 따라서, 점유자가 취득시효를 주장하는 경우, 스스로 소유의 의사를 입증할 책임은 없고, 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 점유자의 취득시효의 성립을 부정하는 자가 입증책임이 있다.

The possessor of property is presumed to be in possession with the intention to hold such property as owner pursuant to Paragraph 1 of Article 197 of the Civil Code. Thus, a possessor who claims an acquisitive prescription does not bear the burden to prove the intention to hold as owner, instead, a person who negates the consummation of acquisitive prescription claiming the possession of such possessor as the possession without intention to own bears the burden of proof thereon.


2. 부동산 점유취득시효의 경우, 점유자의 점유가 자주점유인지 타주점유인지 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정된다.

In case of the acquisitive prescription of real property, whether a possession is with or without the intention to hold such real property as the owner shall not be determined by the possessor's internal or subjective state of mind but shall rather be determined externally and objectively by the nature of the source of right of acquisition of the possession or other circumstances related to the possession.


3. 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등 외형적·객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우 그 추정은 깨진다.

Thus, the presumption of possession with the intention to own shall be reversed when it is proven that the possessor commenced the possession based on the source of right appearing to be accompanied with no intention of ownership in light of its nature or when it is proved that the possessor does not have the intention to possess by excluding another person's ownership based on the external and objective circumstances, including the circumstances where the possessor does not have the intention to exercise an exclusive control by excluding another person's ownership as if the subject were his or her property, i.e., the possessor takes the attitude different from one which would have been taken by the true owner or the possessor does not take an action which would have been taken by the true owner. 


4. 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우에도 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 하므로 자주점유 추정은 깨진다.

When it is proved that the possessor occupied certain real property owned by another person, without permission, knowing that there existed no juristic act or other legal requirements for the acquisition of ownership at the time of the commencement of the possession, it shall be deemed that the possessor did not have the intention to possess excluding the ownership of others and, thus, the presumption of possession with an intention to own shall be reversed. 


<Question>


Q1. 토지 매수인이 매매계약에 의하여 목적 토지의 점유를 취득한 경우, 그 계약이 타인의 토지의 매매에 해당하여 곧바로 소유권을 취득할 수 없다면 자주점유의 추정이 번복되는가?

In the event that a purchaser of land possessed the land in accordance with a land sale and purchase contract, if the contract was the sale of land owned by other and the purchaser could not forthwith acquire the ownership, should be reversed the presumption of possession with an intention to own?


A1. ⓐ 민법은 법률행위로 인한 부동산 물권의 득실변경에 관하여 등기라는 공시방법을 갖추어야만 비로소 그 효력이 생긴다는 형식주의를 채택하고 있음에도 등기에 공신력이 인정되지 않는다.

The public confidence is not fully recognized in the registration, despite the formalism adopted by the Civil Code that the acquisition of, the loss of, or any alterations in, a legal right over the real property takes effect upon its registration as a method of public notice.

ⓑ 현행 민법의 시행 이후에도 법생활의 실태에 있어서는 상당기간 동안 의사주의를 채택한 구 민법에 따른 부동산 거래의 관행이 잔존하고 있었다.

And the practices in the real estate transactions which followed the doctrine of intent adopted under the former Civil Code have persisted for a considerable period of time subsequent to the implementation of the current Civil Code.

ⓒ 토지의 매수인이 매매계약에 의하여 목적 토지의 점유를 취득한 경우, 설사 그것이 타인의 토지의 매매에 해당하여 그에 의하여 곧바로 소유권을 취득할 수 없다고 하더라도 그것만으로 매수인이 점유권원의 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었다고 단정할 수 없다.

In case where a purchaser of land possessed the land in accordance with a land sale and purchase contract, it cannot be forthwith concluded that it is proved that the purchaser commenced the possession based on the source of right, not associated with intention of securing ownership merely because the contract was for the sale of land owned by other and the purchaser could not forthwith acquire the ownership.

ⓓ 또한 매도인에게 처분권한이 없다는 것을 잘 알면서 이를 매수하였다는 등의 다른 특별한 사정이 입증되지 않는 한, 그 사실만으로 바로 그 매수인의 점유가 소유의 의사가 있는 점유라는 추정이 깨어지는 것이라 할 수 없다. 

On the contrary, unless it is proved that there existed special circumstances such as the one where the purchaser purchased the land knowing that the seller did not have the authority to sell, the above fact does not result in the reversal of the presumption that the purchaser's possession was made with the intention to hold the property as owner. 


Q2. 등기를 수반하지 않은 점유임이 밝혀지면, 타주점유인가?

If the registration was not recorded, is deemed the possession as the possession without an intention to own?


A2. ⓐ 민법 제197조 제1항이 규정하고 있는 점유자에게 추정되는 소유의 의사는 사실상 소유할 의사가 있는 것으로 충분하며, 반드시 등기를 수반하여야 하는 것은 아니다. 

The intention to hold real property as an actual owner without an accompanying registration thereof may be sufficient to establish the intention to hold the property as owner as presumed under Paragraph 1 of Article 197 of the Civil Code.

ⓑ 따라서, 등기를 수반하지 아니한 점유임이 밝혀졌다는 사실만으로 점유권원의 성질상 소유의 의사가 결여된 타주점유가 되는 것은 아니다.

ⓑ Thus, the proof of the fact that the purchaser of real property possessed the real property without registration does not warrant the conclusion that the possession was without an intention to hold the property as owner in its nature.

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