* 판결의 요점 : 주택임대차보호법상 보장받는 임차인의 우선변제권은 '주택인도와 주민등록(전입신고) + 확정일자'만 받으면 온전히 인정된다. 보증금 완납 여부는 고려 사항이 아니다.

대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결

1. 사안의 정리

(1) 甲은 2012년 7월 16일 A와 광주광역시 광산구에 있는 3층짜리 다가구주택의 101호를 보증금 6500만원에 2년을 기한으로 하는 임대차계약을 체결했다. 당시 101호는 공실 상태였는데, 甲은 계약 당일 보증금 가운데 500만원을 지급하고 지씨의 양해를 얻어 현관 자동문 비밀번호를 제공받아 이튿날 이삿짐 일부를 옮겼다. 전입신고와 확정일자는 계약 당일 동사무소에서 곧바로 받았다. 

(2) 甲은 이삿짐을 옮겨놓은 17일부터 평일에는 이곳에서 출퇴근했다. 甲의 부인인 乙은 종 거주지에서 계속 살다가 한달여 뒤 나머지 보증금 6000만원을 A에게 지급한 뒤 남은 이삿짐을 들고 101호로 건너와 거주하기 시작했다. 

(3) 한편 집주인 A는 이 집 303호를 B에게 6500만원에 전세를 주고 2012년 8월 2일 전세권설정등기도 해줬다. 

(4) 이후 주택이 C에게 팔렸는데, C의 채권자 D가 이 주택에 대한 강제경매를 신청했다.

(5) 2015년 7월 열린 배당기일에서 경매법원은 전세권자 B를 甲보다 선순위권자로 판단해 B에게 6029만원을 배당하였고, 甲은 배당금을 전혀 받지 못한 상황이 벌어졌다.

(6) 甲은 "우리가 전세권자 B보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우선변제를 받을 권리가 있다"며 배당이의소송을 냈다. 

(7) B는 "임차인의 우선변제권은 임대료 지급이 전제돼야 인정되는 것이므로 잔금 지급일이 甲보다 빠른 만큼 내 전세권설정등기가 앞선다"고 주장했다.

2. 1심 판결 : 甲 승소

임차인의 우선변제권 기준시점은 주택인도와 확정일자를 받은 날이다. 

3. 2심 : B 승소

(1) 평일에 잠만 잔 것은 일반적인 거주형태라고 보기 어려워 실제 주택을 인도받은 것으로 볼 수 없다.

(2) 보증금을 500만원만 지급한 김씨 부부가 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 최씨보다 더 보호받아야 할 위치였다고 보기 어렵다.

4. 대법원 : 2심 파기.

(1) 주택임대차보호법 제3조 1항에서 규정하는 '주택의 인도'란 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말하고, 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 말한다. 사실상의 지배가 있다고 하기 위해 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해 사회통념에 따라 합목적적으로 판단한다. 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려한다.

(2) 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급될 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만 지급하고 주택임대차보호법 제3조 1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다.

(3) 甲의 우선변제권의 기준시점은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음날인 2012년 7월 18일이므로 전세권자 B보다 우선해 변제받을 권리가 있다.





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* 판결의 요점 : 다가구주택 임차인이 전세권설정등기를 했어도 다른 임차인보다 전입신고와 확정일자가 늦었다면 다가구주택이 경매된 경우 선순위로 배당을 받지 못한다.



대법원 2015. 6. 22. 선고 2014다10007 판결


1. 사안


(1) 甲은 2008년 9월 경기도 평택시 팽성읍에 소재한 다가구주택에 전세 보증금 6000만원을 주고 입주하면서 집주인 A와 전세권설정계약을 체결했다. 


(2) 다음 해에는 乙이 같은 건물 다른 층에 보증금 5500만원을 내고 입주하면서, 곧바로 전입신고를 한 뒤 확정일자도 받았다. 


(3) 甲은 乙이 입주한 뒤에서야 뒤늦게 전입신고와 확정일자를 받았다. 


(30 2012년 이 다가구주택이 경매에 넘어갔고, 甲이 전세권설정자로서 건물과 토지 매각대금을 먼저 배당받자 乙이 배당이의 소송을 냈다.


2. 대법원 판결


(1) 아파트나 다세대주택 같은 집합건물은 전세권 효력이 건물과 대지에까지 미친다. 한편, 건축법 시행령은 다가구주택을 집합건물이 아니고 한사람만 소유하는 일반건축물로 취급하기 때문에 가구별로 구분소유가 불가능하고, 임차인이 전세권을 설정해 두더라도 대지에까지 효력이 미치지 않는다. 


(2) 주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 1항에 의하면 임차주택에 대하여 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해서 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 생기지만, 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못한다.


(3) 주택임차인이 자신의 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거와 성립요건을 달리하는 별개의 것이다. 


(4) 따라서, 대지와 건물을 일괄경매하더라도 대지에 관한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각각 배당을 받아야 한다.


(5) 건물의 매각대금에 관한 배당순위는 전세권설정 등기를 먼저 甲 선순위지만, 대지의 매각대금에 대해서는 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 乙이 선순위이다. 따라서 甲에게 배당된 금액 중 초과 금액을 乙에게 배당해야 한다.






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대법원 2014. 9. 4. 선고 2012므1656 판결

 

[사안]

 

1. 甲은 1991년 11월 乙과 결혼 후 자녀 양육에 대한 의견 차 등으로 심각한 갈등을 겪었다.
2. 甲과 2009년 5월 乙을 상대로 “아들의 친권과 양육권, 위자료 5000만원, 재산분할 5억2700여만원 등을 달라”는 이혼 및 재산분할청구의 소를 제기했다.
3. 제1심에서는 甲의 이혼청구가 인용되었으나 甲은 위자료와 재산분할청구 인용금액에 대하여 불복하여 항소하였다.
4. 항소심에서는 조정에 의해 이혼성립하여 이혼청구사건은 종결되었다. 그러나 재산분할청구에 대해서는 다툼이 지속되어 판결을 선고했는데, "재산분할 3억7800만원 및 지연손해금, 과거양육비 2700만원, 장래 양육비로 매월 150만원 지급"을 명하고, "재산분할과 양육비에 대한 가집행"을 선고했다.
5. 乙은 재산분할청구에 대해 가집행선고 및 지연손해금 산정의 부당함을 이유로 상고했다.

 

[정리]

 

Ⅰ. 쟁점

 

1. 재산분할청구에 따른 이행기 도래일은 언제인가?
2. 재산분할청구에 따른 이행지체책임이 발생하는 시점은 언제인가?
3. 재산분할청구에 대해서 법원은 가집행을 선고할 수 있는가?


Ⅱ. 재산분할청구에 따른 이행기 도래일

 

1. 항소심

 

(1) 재산분할청구권은 혼인관계가 종료된 때 발생한다.
(2) 재산분할심판 이전에 이미 혼인관계가 종료되었다.
(3) 따라서 乙이 甲으로부터 이행청구를 받은 이상 이미 이행기가 도래한 상태이다.

 

2. 상고심

 

(1) 재산분할의 주된 목적은 부부가 혼인 중에 취득한 실질적 공동재산의 청산분배이다.
(2) 법원은 당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수 기타 사정을 참작해 분할의 액수와 방법을 정한다.
(3) 재산분할로 금전의 지급을 명하는 경우에도 그 판결 또는 심판 확정전에는 금전채권의 발생이 확정되지 않은 상태이므로, 금전지급의무의 이행기는 도래하지 않는다.

 

Ⅲ. 재산분할청구에 따른 이행지체책임이 발생하는 시점

 

1. 항소심

 

乙이 甲으로부터 재산분할이행청구를 받은 이상 이미 금전채권의 이행기가 도래했고, 이때부터 이행지체책임이 발생한다.

 

2. 상고심

 

(1) 재산분할의무자는 금전지급의무에 관해 판결이나 심판이 확정된 다음 날부터 이행지체책임을 진다.
(2) 지연손해금의 이율에 관해 소촉법상 이율은 적용되지 않는다.


Ⅳ. 재산분할청구에 대한 가집행선고 가부

 

1. 항소심

 

(1) 가사소송법은 재산상 청구로서 즉시항고의 대상이 되는 심판에는 담보를 제공하지 않고 가집행할 수 있음을 명해야 한다고 규정하고 있다
(2) 가사소송법에 따라 재산분할청구사건은 가사비송사건으로 즉시항고 할 수 있는 사건으로서 가집행 대상이 된다
(3) 민법에 따른 재산분할청구는 가사비송사건으로 즉시항고의 대상에 해당한다.
(4) 따라서 원칙적으로 법원이 혼인관계가 종료된 이후에 재산분할을 명함에 있어서는 가집행선고를 해야 한다.

 

2. 상고심

 

(1) 재산분할청구사건이 확정되지 않았다.

(2) 따라서 재산분할에 따른 금전채권의 발생자체가 불확정 상태이다.

(3) 그러므로 재산분할방법으로 금전 지급을 명한 부분은 가집행선고의 대상이 될 수 없다.
(4) 이혼이 먼저 성립한 후 재산분할로 금전의 지급을 명하는 경우도 마찬가지다.

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